Tassi Oggi
  • EURIBOR [19/10/2018] 1 Mese -0.37    3 Mesi -0.32    6 Mesi -0.27    1 Anno -0.17   
  • EURIRS [19/10/2018] 5 Anni 0.39   10 Anni 1.02   15 Anni 1.36   20 Anni 1.50   25 Anni 1.56   30 Anni 1.56   

News

Mutuo Facile: domande e risposte, la guida pratica alla scelta del mutuo ideale

Mutuo Facile: domande e risposte, la guida pratica alla scelta del mutuo ideale
marzo 10
11:48 2018

L’acquisto della casa è uno dei passi più importanti che compiamo nella nostra vita. Spesso è il coronamento di un sogno e il mutuo è per molti lo strumento utile per realizzarlo. Scegliere il mutuo ideale richiede molta attenzione e preparazione. Prima di avventurarsi nel mondo delle banche, delle consulenze e dei preventivi, sarebbe utile conoscere tutti i dettagli del finanziamento che ci porteremo avanti per tanti anni.

Questa guida ha l’obiettivo di fornire informazioni utili e consigli pratici per consentire a chi vuole sottoscrivere un mutuo di fare una scelta meditata e consapevole.

Come in ogni guida che si rispetti partiamo dalla definizione.

Che cos’è il mutuo?
Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine che regola il trasferimento di una somma di denaro concessa in prestito dalla banca al cliente, il quale si impegna a restituire il debito in un periodo di tempo prestabilito, con il pagamento di rate periodiche comprensive di capitale e interessi ad un tasso di interesse concordato con l’istituto di credito. Il mutuo è un atto pubblico che viene stipulato davanti ad un notaio scelto dalla parte mutuataria.

Vediamo quali sono le tipologie di mutuo più frequenti e i relativi vantaggi e svantaggi

Mutuo a tasso fisso
Il tasso viene stabilito alla stipula del contratto e la rata rimane la stessa per tutta la durata del mutuo.
Vantaggio: si ha la certezza di pagare sempre lo stesso importo mensile per tutta la durata senza possibili aumenti in caso di rialzi dei tassi di interesse.
Svantaggio: non si beneficia degli eventuali tagli dei tassi di mercato e non si sfrutta l’attuale Euribor negativo.

Mutuo a tasso variabile
Il tasso si basa sulla quotazione dell’Euribor e pertanto la rata può salire o scendere tutti i mesi.
Vantaggio: in partenza è sempre più basso del tasso fisso e permette di sfruttare il trend dei tassi ai minimi storici.
Svantaggio: in particolari periodi di crisi economica, in una fase di rialzo dei tassi, la rata può subire un forte aumento.

Mutuo variabile indicizzato al tasso Bce
Il tasso è variabile, ma anziché essere parametrato all’Euribor, si basa sul tasso sulle operazioni di rifinanziamento della Banca centrale europea, attualmente fissato allo 0,00.
Vantaggio: il tasso Bce ha una maggiore stabilità rispetto all’indice Euribor.
Svantaggio: è meno utilizzato dalle banche e attualmente il tasso Bce è più alto dell’Euribor.

 

Mutuo variabile con Cap
Di base è un mutuo variabile, ma prevede un tetto massimo del tasso, detto Cap, che non può essere superato.
Vantaggio: si beneficia dell’andamento basso del tasso variabile e si ha la certezza che non si pagherà più di una certa cifra.
Svantaggio: rispetto ad un tasso variabile puro, il costo di base puà essere decisamente più alto.
Da leggere: Mutuo con Cap come funziona?

Mutuo misto
Permette al cliente di decidere ogni due, tre o cinque anni se optare per il tasso fisso o tasso variabile.
Vantaggio: si sceglie il miglior tasso in base all’andamento dei mercati senza prendere decisioni a lungo termine.
Svantaggio: l’incognita è che ogni volta che si sceglie l’opzione tra fisso e variabile sarà in base ai tassi del momento.

Mutuo a rata costante e durata variabile
L’importo delle rate è prefissato alla stipula dell’atto, ma la durata varia in base all’andamento dei tassi.
Vantaggio: si ha la certezza di una rata fissa negli anni e in caso di andamento basso dei tassi, la durata finale si può accorciare.
Svantaggio: nel caso in cui l’ammontare degli interessi fosse superiore a quanto pagato alla banca, si rischia un notevole allungamento della durata del mutuo.

Fatta questa doverosa introduzione alle varie tipologie di mutuo, permettetemi una riflessione che ho già avuto modo di condividere all’interno del nostro Gruppo Facebook Mutuo Facile:

“LA SCELTA DEL MUTUO È PIÙ IMPORTANTE DELL’ACQUISTO DI UNO SMARTPHONE.”

Spesso si pensa che l’unica cosa importante da conoscere di un mutuo sia la differenza tra tasso fisso e tasso variabile.
Ma c’è molto di più!

Sembrerà una banalità, ma di fatto l’italiano medio dedica più tempo a scegliere il suo prossimo smartphone che a decidere con quale banca sottoscrivere un mutuo.

Quando ci rechiamo al negozio di telefonia, spesso conosciamo già il modello che intendiamo comprare, siamo informati sui colori disponibili, siamo già preparati sul prezzo e conosciamo ogni aspetto tecnico della telecamera.
Ci siamo informati sul web attraverso i forum o tramite il passaparola. Conosciamo i pregi e i difetti di un oggetto del valore di qualche centinaia di euro che durerà al massimo 3 anni.

Ma vi siete mai chiesti quanto potremmo risparmiare se dedicassimo lo stesso tempo alla scelta di un mutuo ventennale?
DECINE DI MIGLIAIA DI EURO!

Un risparmio che potrebbe permetterci di avere molti più soldi a disposizione per noi e la nostra famiglia nel corso degli anni. Risparmiare è possibile, basta solo informarsi di più. E scegliere il mutuo migliore sarà facile come comprare un telefonino.

 

Prima di partire con la guida definitiva che ti aiuterà a scegliere il tuo mutuo ideale, vediamo alcune delle domande e risposte sui mutui che dovremmo avere chiare prima di cercare il mutuo perfetto:

QUALI SONO I REQUISITI NECESSARI PER RICHIEDERE UN MUTUO
La decisione di concedere il mutuo esclusivamente dipende dalla banca. L’istituto di credito valuterà se esistono i presupposti reddituali del cliente e consulterà le centrali rischi finanziarie per rilevarne il merito creditizio. Indicativamente, l’importo della rata non dovrebbe superare un terzo dello stipendio totale dei richiedenti. La banca valuterà anche se l’immobile da ipotecare viene ritenuto idoneo per rappresentare una congrua garanzia in caso di futuro mancato pagamento del mutuo.

QUALI DOCUMENTI SERVONO PER RICHIEDERE MUTUO?
Solitamente le banche richiedono le ultime tre buste paga e l’ultima Certificazione Unica (ex Cud) o Modello 730 per i lavoratori dipendenti, e l’ultimo Modello Unico per i lavoratori autonomi, oltre ad un documento d’identità valido, il codice fiscale, il certificato di residenza e lo stato di famiglia. Inoltre, per una valutazione dell’immobile da ipotecare, sono richiesti i documenti relativi all’abitazione che si intende acquistare, ovvero l’ultimo atto di provenienza, le schede catastali, eventuali concessioni edilizie.

QUAL È L’IMPORTO DI MUTUO MASSIMO CHE PUÒ ESSERE RICHIESTO?
L’importo massimo di mutuo che la banca può erogare, in genere, non può superare l’80% del valore di perizia dell’immobile. Alcune banche finanziano fino al 100% del valore, ma con richiesta di garanzie aggiuntive e a condizioni più onerose.

QUAL È LA DURATA MASSIMA DI UN MUTUO?
Per legge la durata di un mutuo deve essere media o lunga. La durata più comune dei mutui varia dai 5 anni ai 30 anni, ma in certi casi alcune banche rilasciano mutui della durata massima di 40 anni.
Parliamo di dura del mutuo ideale in questo articolo: Come scegliere il mutuo ideale

QUANDO SERVE LA FIRMA DI UN GARANTE?
Nel caso in cui non ci fossero garanzie reddituali sufficienti, la banca potrebbe richiedere di inserire nel mutuo una fideiussione supplementare ad una persona diversa dal richiedente principale. Il garante deve avere requisiti di stabilità economica necessaria a far fronte al pagamento della rata qualora il debitore principale non riuscisse ad onorare l’impegno con la banca.

COME SI CALCOLA LA RATA DI UN MUTUO?
Puoi utilizzare il nostro Calcolatore mutuo online gratuito. Grazie a questo semplice strumento scoprirai l’importo esatto della rata. Basterà compilare i tre campi richiesti: l’importo del mutuo, la durata e il tasso di interesse. Potrai inoltre scegliere la frequenza di rimborso (mensile, trimestrale o semestrale). La nostra simulazione di mutuo si basa sulla formula dell’ammortamento francese con rata costante. Potrai verificare per ogni rata pagata quale sarà il debito residuo, quanti interessi pagherai e a quanto ammonta il costo totale del mutuo. Calcola la rata mutuo qui.

SONO PREVISTI LIMITI DI ETÀ PER RICHIEDERE IL MUTUO?
Possono richiedere un mutuo i maggiorenni. L’età massima finanziabile dipende dalla singola banca. In genere, alla scadenza del mutuo non si deve superare l’età di 75 anni, ma certi istituti di credito valutano un’età massima di 80 anni e 85 anni per i garanti del mutuo.

QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI FISCALI SUL MUTUO?
Le agevolazioni fiscali sull’acquisto di un immobile sono previste quando si compra la “prima casa”. In caso di acquisto di abitazione principale le imposte sono le seguenti:
se il venditore è un privato o un’impresa esente Iva
- imposta di registro pari al 2% del valore catastale, anziché il 9% per la seconda casa;
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro.
se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
- Iva agevolata del 4% del prezzo, anziché il 10% per la seconda casa;
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro.

Per valore catastale si intende la rendita dell’immobile rivalutata del 5% per il coefficiente 110 per la prima casa e 120 per la seconda casa, con un minimo di 1.000 euro.
Detrazione degli interessi passivi del mutuo: l’agevolazione corrisponde al 19% del costo degli interessi del mutuo ipotecario adibito all’abitazione principale. Sono inclusi nell’agevolazione anche i costi dell’istruttoria bancaria, della perizia tecnica e il costo dell’atto di mutuo del notaio, fino ad un massimo di 4.000 euro (imposta massima applicabile pari a 760 euro, ovvero il 19% di 4.000).

QUANDO ACCENDO UN MUTUO DEVO NECESSARIAMENTE SOTTOSCRIVERE UN’ASSICURAZIONE?
L’unica polizza obbligatoria legata al mutuo è l’assicurazione scoppio incendio. Esistono poi altre coperture assicurative facoltative che garantiscono il pagamento delle rate in caso di specifici eventi negativi, quali la perdita del lavoro, un grave infortunio o la morte.

LA POLIZZA LEGATA AL MUTUO PUÒ ESSERE STIPULATA ANCHE CON UNA COMPAGNIA ASSICURATIVA DIVERSA DA QUELLA CHE PROPONE LA BANCA?
La banca è obbligata a fornire al mutuatario almeno due preventivi di altrettante compagnie di assicurazione diverse e non riconducibili agli stessi istituti di credito. Il cliente ha diritto di prendersi il tempo necessario per valutare eventuali migliori proposte presenti sul mercato assicurativo.

DOVE POSSO CONTROLLARE L’ANDAMENTO DEI TASSI DI INTERESSE E CONSULTARE LE PREVISIONI EURIBOR E EURIRS DEI PROSSIMI ANNI?
Nel nostro archivio dei tassi storici è possibile consultare il valore quotidiano dell’Euribor dal 1999 ad oggi e dell’Eurirs dal 2001 ad oggi. Puoi invece leggere le previsioni aggiornate relative agli indici dei mutui per i prossimi 5 anni QUI.

TASSO FISSO O TASSO VARIABILE? QUALE MUTUO CONVIENE?
Il mutuo a tasso fisso è una certezza. L’importo della prima rata sarà identica all’ultima. Il mutuo a tasso variabile segue l’andamento dell’Euribor e per questo è più imprevedibile.

Quando conviene il tasso fisso. Un mutuo a tasso fisso inferiore al 4% non è mai un brutto affare. In generale, è consigliabile il tasso fisso quando la rata non è molto più alta rispetto al tasso variabile. Questa situazione capita quando l’importo del mutuo non supera i 50-60 mila euro o la durata del finanziamento non va oltre i 10 anni. Il tasso fisso è ideale per chi ha un’entrata costante, come ad esempio i pensionati.

Quando conviene il tasso variabile. Il vantaggio del tasso variabile è che in partenza è sempre più basso del tasso fisso. Un trucco di chi sceglie il tasso variabile è di accantonare la somma che servirebbe per pagare un tasso fisso e risparmiare il più possibile, fino a quando i tassi saranno aumentati. Il tasso variabile è consigliabile a chi ha prospettive di entrate maggiori rispetto ad oggi (svincolo di una somma futura, crescita professionale etc) o ha in programma una vendita nel breve termine dell’immobile che sta comprando.
Approfondimenti: Oggi conviene un mutuo a tasso fisso, variabile o Cap?

COS’È LA SURROGA DEL MUTUO? CONVIENE? E QUANTO COSTA?
La surroga o portabilità del mutuo è il trasferimento del finanziamento in corso da un istituto ad un altro istituto. Le tre principali caratteristiche della surroga:
- è gratuita, le spese della nuova ipoteca sono a carico della nuova banca;
- l’importo di mutuo che può essere trasferito deve essere pari al debito residuo della vecchia banca;
- la vecchia banca non può opporsi al trasferimento del mutuo deciso dal mutuatario.

Approfondimenti:
Guida alla surroga del mutuo, scopri come risparmiare
Come si calcola il tasso di interesse: Euribor Eurirs Spread

Condividi

CONTROLLO MUTUO

CALCOLA IL TUO MUTUO