CercaMutuo.com

 Tassi Oggi
  • EURIBOR [24/06/2019] 1 Mese -0.40    3 Mesi -0.34    6 Mesi -0.31    1 Anno -0.21   
  • EURIRS [24/06/2019] 5 Anni -0.20   10 Anni 0.21   15 Anni 0.52   20 Anni 0.68   25 Anni 0.74   30 Anni 0.74   

News

Guida mutuo: iter della pratica, dalla presentazione al rogito notarile

Guida mutuo: iter della pratica, dalla presentazione al rogito notarile
gennaio 05
18:04 2019

Dopo tante ricerche tra le agenzie immobiliari della tua città e i portali di annunci online, hai finalmente trovato la casa che fa per te. Prima di sottoscrivere la proposta di acquisto da presentare al venditore stai facendo i conti per individuare la cifra di mutuo da richiedere alla banca e realizzare finalmente il tuo sogno di comprare una casa.

In questa guida cercherò di spiegarti qual è l’iter completo del mutuo, dalla presentazione al rogito notarile.

Per prima cosa è importante conoscere l’intero costo dell’operazione immobiliare. Una corretta analisi del giusto importo di mutuo parte dal prezzo definitivo dell’immobile e quindi nel momento in cui la proposta di acquisto viene stata accettata dal venditore. Spesso questo aspetto viene affrontato in modo troppo superficiale: ci si sofferma solo sul prezzo della casa e non si calcolano con attenzione tutti i costi annessi all’acquisto, né tanto meno si considerano le spese future che incombono già nei primi mesi dopo la compravendita (piccoli lavori in casa, riparazioni vari, arredamento etc).

Per questo motivo è necessario chiedere a tutti i tuoi interlocutori i loro relativi costi: l’agenzia immobiliare, se presente, ti dovrà indicare con esattezza a quanto ammontano le sue provvigioni comprese di Iva, mentre il Notaio ti fornirà un preventivo su carta intestata del suo onorario, compreso di ogni spesa, che sarà valido fino al rogito. Chiedigli anche un dettaglio di tutte le imposte che dovrai sostenere. Se il venditore è un’impresa dovrai calcolare correttamente il valore dell’Iva. Il tuo consulente del credito di fiducia ti illustrerà tutti i costi relativi al mutuo: in base all’istituto di credito prescelto, ti comunicherà al centesimo il costo dell’istruttoria bancaria, la perizia, le eventuali assicurazioni e il compenso del professionista, che ti ricordo, è esente Iva.

Una volta identificata la banca a cui presentare la domanda di mutuo, arriva una fase fondamentale: la raccolta dei documenti necessari all’istituto di credito per valutare la tua richiesta.

Esclusi i certificati da chiedere al Comune di residenza, tutto il resto della documentazione dovremmo averlo a portata di mano o di click. La raccolta di tutta la documentazione da presentare alla banca dovrebbe essere un’operazione semplice, eppure qualunque consulente del credito esperto ti dirà che questa è una dura lotta da vincere con il suo cliente. Presentare tutti i documenti corretti in una sola fase e non “a singhiozzo” agevolerà la fase di istruttoria in banca. Ricordatelo quando il mediatore creditizio ti apparirà troppo pignolo.

Prima di consegnare tutti i documenti alla banca o al consulente dovrai conoscere con chiarezza tutti i valori del tuo mutuo che non potranno cambiare senza la tua autorizzazione: l’importo, il tipo di tasso (variabile, fisso, misto, rata costante, variabile con Cap), la durata e le condizioni in generale.

A questo punto sei pronto per sottoscrivere la domanda di mutuo alla banca, con tanto di moduli su carta intestati dell’istituto. Se ti affidi ad un consulente dovrai firmare anche una serie di documenti relativi alla trasparenza, all’informativa sulla privacy, all’antiriciclaggio e naturalmente al contratto di mediazione creditizia dove verrà stabilito, tra le altre cose, il compenso del mediatore.

Hai diritto, sia per quanto riguarda i moduli della banca, sia per quanto riguarda i modelli della banca, di averne una copia precedentemente per analizzare tutti i punti e chiedere maggiori informazioni in caso di dubbi. Diffida da chi ha fretta di farti firmare la documentazione senza compilare ogni campo.

Ricordati di non omettere alcun tipo di informazione che potrebbe pregiudicare l’ottenimento del mutuo, ad esempio se stai pagando altri finanziamenti, anche di piccolo importo e se hai avuto dei ritardi su alcune rate. In ogni caso, la banca lo verrebbe a sapere.

L’Istruttoria di mutuo. In questa fase, spesso lunga e stressante, non ti resta che aspettare fiducioso che la banca esamini la documentazione. L’istituto di credito dovrà verificare che esistano i requisiti reddituali: in pratica calcolerà se la rata del tuo prossimo mutuo potrà essere supportata in base al tuo stipendio, ai familiari a carico e agli altri impegni finanziari in essere.

Inoltre verranno esaminati tutti i richiedenti il mutuo dal punto di vista delle informazioni finanziarie presenti nelle Centrali rischi di cui le banche si avvalgono per determinare l’affidabilità dei clienti, degli eventuali garanti e in certi casi anche dei datori di lavoro e dei venditori.

Saranno considerati un ostacolo insormontabile la presenza di gravi pregiudizievoli come protesti, fallimenti, pignoramenti, ritardati pagamenti di prestiti e finanziamenti in corso o in passato.

Se si supera la prima fase dei controlli personali e l’analisi reddituale, si passerà alla valutazione tecnica: la banca, dovendo ipotecare l’immobile offerto in garanzia, accerterà che il bene rientri tra quelli finanziabili dalla banca. L’istituto di credito verificherà che non ci siano irregolarità urbanistiche, vincoli, convenzioni o diritti altrui che impediscano l’iscrizione della prima ipoteca.

Perizia dell’immobile. A questo punto il perito incaricato dalla banca dovrà accertare il valore commerciale dell’immobile in modo che l’istituto di credito possa essere certa che venga rispettata la percentuale di intervento finanziario previsto dalla banca rispetto al valore (LTV). Il giorno della perizia, il tecnico di fiducia della banca valuterà lo stato di manutenzione della casa, verificherà che l’immobile sia coerente con la scheda catastale, prenderà le dovute misure della superficie e scatterà delle fotografie da allegare alla valutazione commerciale. In pochi giorni il perito dovrebbe redigere e consegnare la perizia direttamente all’istituto bancario che lo ha incaricato.

Delibera del mutuo. Una volta che la pratica di mutuo ha superato questi esami, la banca potrà rilasciare la delibera effettiva del mutuo. La delibera è l’ok a procedere con l’istruttoria del mutuo che porterà presto all’erogazione della somma richiesta.

Pies mutuo. Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato è il documento che l’istituto di credito rilascia al cliente in cui vengono indicati tutte le caratteristiche tecniche del mutuo. Vedi i 15 punti che devono essere inseriti nel Pies.

Il notaio e la chiamata in atto. Una volta verificata l’inesistenza di precedenti ipoteche, vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili, il notaio invierà la relazione notarile preliminare (RNP) e la banca sarà pronta alla stipula del rogito notarile. .

Siamo ormai vicinissi alla stipula dell’atto notarile. Ricevuta la relazione notarile, l’istituto di credito invierà ufficialmente la chiamata in atto in cui convoca l’acquirente, il venditore e il notaio per il giorno prestabilito dalle parti, solitamente presso lo studio notarile o in una filiale della banca. In base all’istituto di credito avremo una tempistica da rispettare per fissare la data del rogito: mediamente le banche chiedono dai 4 agli 8 giorni lavorativi per poter stipulare.

Il rogito notarile. Finalmente siamo giunti al fatidico giorno della stipula dell’atto. A meno che non ti trovi davanti al notaio per una surroga o un mutuo consolidamento debiti per cui non ci sarà il venditore dell’immobile, dovrai prima stipulare l’atto di compravendita con cui diventerai il proprietario del bene. Questo perché devi formalmente essere il legittimo proprietario per poter successivamente concedere l’immobile in garanzia alla banca tramite l’atto di mutuo.

Durante la sottoscrizione dell’atto di mutuo dovranno essere presenti tutte le persone che sono state previste nel mutuo al momento della delibera della banca, compresi gli eventuali garanti.

L’erogazione del mutuo. Il pagamento principale che dovrà essere effettuato il giorno del rogito notarile è solitamente il saldo prezzo al venditore. Questo pagamento può avvenire con assegni circolari oppure tramite bonifico bancario che viene inviato dalla banca erogante direttamente al venditore dell’immobile. Il bonifico immediato garantisce il pagamento al venditore in poche ore.

Attenzione, alcuni istituti di credito prevedono tempi più lunghi. In base alla politica del credito della singola banca, il venditore potrebbe incassare la somma soltanto dopo l’iscrizione ipotecaria sull’immobile o anche dopo il consolidamento dell’ipoteca che può avvenire dopo 11 giorni dal rogito come previsto dalla legge.

Ecco terminato l’iter dell’istruttoria del mutuo che ti ha permesso di comprare la tua casa. Sappi che a volte la procedura non è sempre liscia, anzi accadono spesso degli eventi che sembreranno impedire la buona riuscita dell’operazione. Alcune volte, per troppa superficialità, i tempi si allungano facendoti pensare che non concluderai mai l’acquisto tanto desiderato. Per questo motivo è importante conoscere tutti i passaggi e le fasi dell’iter del mutuo, ma ti voglio dare un consiglio (di parte, lo so): affidati ad un mediatore creditizio della tua zona che saprà consigliarti passo dopo passo aiutandoti da subito a trovare la soluzione ideale per te, e a mente lucida saprà come districarsi tra le varie difficoltà che ci sono quando si chiede un mutuo alla banca.

A volte il professionista del credito ti chiederà un compenso di mediazione creditizia. Valuta se questo costo ha un valore aggiunto per te e cerca di capire se recupererai questa somma grazie al risparmio che avrai in seguito a scelte sagge e ponderate che solo un professionista serio e preparato può garantirti.

Condividi