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Come cambiare mutuo: surroga rinegoziazione e sostituzione

Come cambiare mutuo: surroga rinegoziazione e sostituzione
maggio 07
08:33 2018

Hai sottoscritto il mutuo della tua attuale abitazione qualche anno fa e ti sei accorto che stai pagando una rata molto più alta rispetto ai tassi attuali? O forse hai scelto un tasso fisso nel pieno degli anni della crisi, tra il 2008 e il 2011 in cui l’Eurirs, il tasso di riferimento dei mutui fissi, era a livelli molto alti e una volta firmato il contratto non hai più pensato di sostituirlo. Non sei il solo, succede a molti mutuatari che ancora non sanno che potrebbero risparmiare una notevole somma di denaro se cambiassero il mutuo.

Come rottamare il vecchio mutuo e sostituirlo con uno più vantaggioso?

È possibile cambiare mutuo seguendo principalmente tre strade più o meno convenienti, in base alle esigenze di ciascun mutuatario. Ognuna delle seguenti possibilità offre i suoi vantaggi e svantaggi.

Rinegoziazione. Ne ho parlato in un altro articolo, ma ribadiamo il concetto. La rinegoziazione del mutuo è la soluzione più rapida e meno costosa, non solo perché non ha costi, ma anche per il tempo e la fatica che potrai risparmiare. Per rinegoziare il mutuo con la tua banca, per prima cosa devi fissare un appuntamento con il responsabile mutui o il direttore della filiale che ha stipulato il contratto di mutuo. Il giorno dell’appuntamento potresti già arrivare con la miglior proposta di surroga di un altro istituto, in modo da mostrare subito le tue reali intenzioni di voler risparmiare già dal mese successivo. A questo punto attendi una controproposta da parte della tua banca.

Ricordati che hai dei punti di forza: prima di tutto hai sempre pagato regolarmente le rate del mutuo e la banca non vorrà perdere un cliente affidabile e puntuale come te. In secondo luogo, potrebbe essere che in questi anni hai avuto un aumento dello stipendio o della tua attività imprenditoriale e “ti meriti” un miglioramento delle condizioni di mutuo. Infine, un’altra arma a tua favore potrebbe essere il valore dell’immobile che è aumentato, non perché le case siano salite di prezzo negli ultimi anni (anzi), ma per il fatto che potresti aver ristrutturato l’immobile e trasformato certi lavori in un valore commerciale più alto. O comunque, anche in caso di stabilità dei prezzi delle case, in questi anni il tuo debito con la banca si è abbassato e questo ha ridotto il Loan to Value, ovvero l’importo di mutuo rispetto al valore dell’immobile che qualche anno fa per esempio era all’80% e oggi sotto al 70 o addirittura al 60%. E più basso è l’Ltv, migliori saranno le proposte della banca.

Approfondimento: I vantaggi della Rinegoziazione Mutuo

La surroga è un’altra soluzione valida per risparmiare sulla rata del tuo vecchio mutuo. Ho fatto un accenno prima quando ti suggerivo di richiedere più preventivi di mutuo per avere un confronto di tasso. A questo punto, se l’appuntamento con il direttore della banca non ha avuto esiti positivi, quei preventivi potrebbero tornarti utili. La surrogazione del mutuo è regolata dalla legge sulla portabilità, conosciuta come legge Bersani del 2007 e permette di trasferire il mutuo in corso dalla tua banca ad un altro istituto di credito che abbia intenzione di accollarsi tutte le spese di trasloco mutuo, ovvero la perizia, l’istruttoria, le imposte e l’onorario del notaio. Avrai capito che la nuova banca sta investendo su di te. È disposta a pagare una cifra iniziale per averti come cliente. Per questo motivo deciderà di prendere il tuo mutuo solo se vale la pena. Uno dei motivi per cui alla banca non conviene surrogare, oltre al rischio di mancato pagamento delle rate, è per esempio nel caso in cui l’importo residuo del mutuo sia troppo basso. Molti istituti fissano a 50-60 mila euro il limite al di sotto del quale non conviene accettare una surroga, perché gli interessi da guadagnare sarebbe troppo pochi o sarebbe addirittura una perdita.

Approfondimento: Guida Surroga Mutuo

Infine, esiste una terza soluzione: la sostituzione del mutuo, adatta soprattutto al mutuatario che ha un’esigenza di liquidità oltre al mutuo. Per esempio, se hai un mutuo residuo di 100 mila euro e vuoi chiedere 30 mila euro di prestito per ristrutturare la tua abitazione, prima di chiedere un finanziamento aggiuntivo così importante, puoi optare per un “mutuo sostituzione più liquidità”. In questo caso, anziché pagare 30 mila euro ad un tasso del 5% (esempio) per una durata limitata a 10 anni, puoi inserire questa cifra nel nuovo mutuo e chiedere in questo caso 130 mila euro per una durata più lunga in modo da spalmare la rata nel tempo, chiaramente se si rispettano i limiti dell’Ltv richiesto dalla banca. Rispetto alla rinegoziazione e alla surroga che non hanno costi, con la sostituzione dovrai sostenere delle spese come per un mutuo nuovo e quindi pagare l’onorario del notaio (solo l’atto di mutuo), le commissioni della banca, la perizia e l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% se prima casa oppure il 2% negli altri casi.

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