L’acquisto della casa è uno dei passi più importanti che compiamo nella nostra vita. Spesso è il coronamento di un sogno e il mutuo è per molti lo strumento utile per realizzarlo.
Scegliere il mutuo ideale richiede molta attenzione e preparazione.
Questa guida ha l’obiettivo di fornire informazioni utili e consigli pratici per consentire a chi vuole sottoscrivere un mutuo di fare una scelta meditata e consapevole.
Come in ogni guida che si rispetti partiamo dalla definizione.
Che cos’è il mutuo?
Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine che regola il trasferimento di una somma di denaro concessa in prestito dalla banca al cliente, il quale si impegna a restituire il debito in un periodo di tempo prestabilito, con il pagamento di rate periodiche comprensive di capitale e interessi ad un tasso di interesse concordato con l’istituto di credito.
Il mutuo è un atto pubblico che viene stipulato davanti ad un notaio scelto dalla parte mutuataria.
Vediamo quali sono le tipologie di mutuo più frequenti e i relativi vantaggi e svantaggi
Mutuo a tasso fisso
Il tasso di interesse viene stabilito alla stipula del contratto e la rata rimane la stessa per tutta la durata del mutuo.
Vantaggi: si ha la certezza di pagare sempre lo stesso importo mensile per tutta la durata, senza possibili aumenti in caso di rialzi dei tassi di interesse.
Svantaggi: non si beneficia degli eventuali tagli dei tassi di mercato e non si sfrutta l’attuale Euribor negativo.
Mutuo a tasso variabile
Il tasso applicato dalla banca segue la quotazione Euribor e pertanto la rata può salire o scendere tutti i mesi in base all’andamento dell’indice.
Vantaggi: in partenza è sempre più basso del tasso fisso e permette di sfruttare il trend dei tassi Euribor, oggi ai minimi storici.
Svantaggi: in fase di rialzo dei tassi, la rata può subire un forte aumento e complicare il regolare pagamento del prestito.
Mutuo variabile indicizzato al tasso Bce
Il tasso è variabile, ma anziché essere parametrato all’Euribor, si basa sul tasso di rifinanziamento della Banca centrale europea, attualmente fissato allo 0,00. Vedi l’andamento storico del tasso Bce.
Vantaggi: il tasso Bce ha una maggiore stabilità rispetto all’indice Euribor, il quale oscilla tutti i giorni.
Svantaggi: è meno utilizzato dalle banche e attualmente il tasso Bce è più alto dell’Euribor.
Mutuo variabile con Cap
Di base è un mutuo variabile, ma prevede un tetto massimo del tasso stabilito in contratto, detto Cap, che non può essere mai superato.
Vantaggi: si beneficia dell’andamento del tasso Euribor quando è basso e si ha la certezza che non si pagherà più di una certa cifra quando i tassi salgono.
Svantaggi: rispetto ad un tasso variabile puro, il costo del finanziamento può essere decisamente più alto a causa di uno spread più alto.
Approfondimento: Mutuo con Cap come funziona?
Mutuo misto
Permette al cliente di decidere ogni due, tre o cinque anni se optare di volta in volta per il tasso fisso o tasso variabile.
Vantaggi: si sceglie il miglior tasso in base all’andamento del mercato senza prendere decisioni a lungo termine.
Svantaggi: il rischio è dover optare per la scelta tra fisso e variabile nei periodi in cui i tassi sono alti.
Mutuo a rata costante e durata variabile
L’importo delle rate è prefissato alla stipula dell’atto, ma la durata varia in base all’andamento dei tassi futuri.
Vantaggi: si ha la certezza di una rata fissa negli anni e in caso di andamento basso dei tassi, la durata finale si può accorciare.
Svantaggi: nel caso in cui l’ammontare degli interessi fosse superiore a quanto pagato alla banca, si rischia un notevole allungamento della durata del mutuo.
Come scegliere il mutuo ideale
Spesso si pensa che l’unico aspetto importante di un mutuo sia la differenza tra tasso fisso e tasso variabile. In realtà c’è molto di più!
Sembrerà una banalità, ma di fatto l’italiano medio dedica più tempo a scegliere uno smartphone che quale tipo di mutuo sia meglio sottoscrivere.
Quando ci rechiamo al negozio di telefonia, spesso conosciamo già il modello che intendiamo comprare, siamo informati sui colori disponibili, siamo già preparati sul prezzo e conosciamo ogni caratteristica tecnica.
Ci siamo informati sul web attraverso siti e gruppi dedicato o tramite il passaparola. Conosciamo i pregi e i difetti di un oggetto del valore di qualche centinaia di euro che durerà al massimo qualche anno e diamo poca importanza ad un’operazione finanziaria che se scelta in modo accurato può farci risparmiare decine di migliaia di euro.
Un risparmio che potrebbe permetterci di avere molti più soldi a disposizione per noi e la nostra famiglia nel corso degli anni. Risparmiare è possibile, basta solo informarsi di più. E scegliere il mutuo migliore sarà facile come comprare un telefonino.
Prima di scegliere il mutuo ideale sarebbe opportuno conoscere alcuni aspetti importanti.
Vediamo alcune delle domande più frequenti sui mutui e le relative risposte:
Quali sono i requisiti per richiedere un mutuo?
La decisione se concedere o meno un mutuo ipotecario dipende esclusivamente dalla banca.
L’istituto di credito valuterà se esistono i presupposti reddituali del cliente e consulterà le centrali rischi finanziarie per rilevarne il merito creditizio.
Indicativamente, l’importo della rata non dovrebbe superare un terzo dello stipendio totale dei richiedenti. La banca valuterà anche se l’immobile da ipotecare viene ritenuto idoneo per rappresentare una congrua garanzia in caso di futuro mancato pagamento del mutuo.
Quali documenti servono per richiedere un mutuo?
Solitamente le banche richiedono le ultime tre buste paga e l’ultima Certificazione unica (ex Cud) o Modello 730 per i lavoratori dipendenti, e l’ultimo Modello dei redditi per i lavoratori autonomi, oltre ad un documento d’identità valido, il codice fiscale, il certificato di residenza, lo stato di famiglia e lo stato civile (questi ultimi tre si possono chiedere in un unico certificato cumulativo).
Inoltre, per una precisa valutazione dell’immobile da ipotecare, sono richiesti i documenti tecnici relativi all’abitazione che si intende acquistare, ovvero l’ultimo atto di provenienza, le schede catastali ed eventuali concessioni edilizie.
La documentazione dell’immobile è necessaria anche al perito che dovrà effettuare un sopralluogo per verificare il valore del bene.
Qual è l’importo di mutuo che può essere concesso?
L’importo di mutuo che la banca può erogare, in genere, non può superare l’80% del prezzo dell’immobile. Alcune banche finanziano importi superiori, fino ad arrivare, in certi casi, ad un mutuo 100% del valore, ma con richieste di garanzie aggiuntive e a condizioni contrattuali più onerose.
Qual è la durata massima di un mutuo?
Per definizione, la durata di un mutuo deve essere media o lunga. La durata più comune dei mutui varia dai 5 anni ai 30 anni, ma in certi casi alcune banche rilasciano mutui della durata massima di 40 anni.
Approfondimento: Come scegliere il mutuo ideale
Quando è necessaria la firma di un garante?
Nel caso in cui non ci fossero garanzie reddituali sufficienti, la banca potrebbe richiedere di inserire nel mutuo una fideiussione supplementare ad un soggetto proposto dal richiedente.
Il garante deve avere alcuni requisiti fondamentali, tra cui una stabilità economica per far fronte al pagamento della rata qualora il debitore principale non riuscisse ad onorare l’impegno con la banca.
Come si calcola la rata di un mutuo?
Grazie al nostro calcolatore mutuo potrai ottenere un piano di ammortamento che ti permetterà di scoprire l’importo esatto della tua rata e la somma degli interessi da pagare alla banca.
Basterà compilare i tre campi richiesti: l’importo del mutuo, la durata e
il tasso di interesse.
Potrai inoltre scegliere la frequenza di rimborso (mensile, trimestrale o semestrale).
La nostra simulazione di mutuo si basa sulla formula dell’ammortamento alla francese con rata costante. Potrai verificare per ogni rata pagata quale sarà il debito residuo, quanti interessi pagherai e a quanto ammonta il costo totale del mutuo. Calcola la rata del tuo mutuo.
Sono previsti limiti di età per richiedere un mutuo?
Possono richiedere un mutuo i soli maggiorenni. L’età massima finanziabile dipende dalla singola banca. In genere, alla scadenza del mutuo non si deve superare l’età di 75 anni, ma certi istituti di credito valutano un’età massima di 80 anni per i mutuatari di 85 per i garanti del mutuo.
Quali sono le agevolazioni fiscali sul mutuo?
Chi ha sottoscritto un mutuo ipotecario adibito all’abitazione principale può detrarre la quota degli interessi passivi nella misura del 19%.
È possibile portare in detrazione anche i costi dell’istruttoria bancaria, della perizia tecnica e il costo dell’atto di mutuo del notaio, fino ad un massimo di 4.000 euro (imposta massima applicabile pari a 760 euro, ovvero il 19% di 4.000 euro).
Quando si accende un mutuo devo necessariamente sottoscrivere un’assicurazione?
L’unica polizza obbligatoria legata al mutuo è l’assicurazione incendio e scoppio.
Esistono poi altre coperture assicurative facoltative che garantiscono il pagamento delle rate in caso di specifici eventi negativi, quali la perdita del lavoro, un grave infortunio o la morte.
La polizza del mutuo può essere stipulata anche con una compagnia assicurativa diversa da quella che propone la banca?
L’istituto di credito che concede il mutuo è obbligato a fornire al mutuatario almeno due preventivi di altrettante compagnie di assicurazione diverse e non riconducibili alla stessa banca. Il cliente ha diritto di prendersi il tempo necessario per valutare eventuali migliori proposte presenti sul mercato assicurativo.
Dove posso controllare l’andamento dei tassi dei mutui e dove consultare le previsioni Euribor e Eurirs dei prossimi anni?
Nel nostro archivio dei tassi storici è possibile consultare il valore quotidiano dell’Euribor dal 1999 ad oggi e dell’Eurirs dal 2001 ad oggi. Si può inoltre rimanere aggiornati sulle previsioni tassi dei mutui per i prossimi 5 anni.
Tasso fisso o tasso variabile, quale conviene?
Il mutuo a tasso fisso è una certezza. L’importo della prima rata sarà identica all’ultima.
Il mutuo a tasso variabile segue l’andamento dell’Euribor e per questo è più imprevedibile.
Quando conviene il tasso fisso?
In questo periodo in cui i tassi sono ai minimi storici, un mutuo a tasso fisso inferiore all’1,50% non è mai un brutto affare.
Certamente, in base alle caratteristiche del mutuatario, si possono ottenere condizioni nettamente più vantaggiose. Vedi i migliori mutui del momento.
In generale, è consigliabile il tasso fisso quando la rata non è molto più alta rispetto al tasso variabile. Questa situazione capita quando l’importo del mutuo non supera i 50-60 mila euro o la durata del finanziamento non va oltre i 10 anni. Il tasso fisso è ideale per chi ha un’entrata costante, come ad esempio i pensionati.
Quando conviene il tasso variabile?
Il vantaggio del tasso variabile è che, storicamente, in partenza è sempre più basso rispetto al tasso fisso. Il tasso variabile è particolarmente consigliabile per chi ha prospettive di una crescita economica, dovuta ad esempio ad un avanzamento di carriera, ad uno svincolo di una somma di liquidità futura o semplicemente.
Approfondimento: Oggi conviene un mutuo a tasso fisso, variabile o Cap?
Cos’è la surroga del mutuo, conviene e quanto costa?
La surroga, detta anche portabilità del mutuo, è il trasferimento del finanziamento da un istituto ad un altro istituto di credito.
La surroga ha tre principali caratteristiche:
– è gratuita. Le spese della nuova ipoteca sono a carico della nuova banca;
– l’importo di mutuo che può essere trasferito deve essere pari al debito residuo in corso;
– la vecchia banca non può opporsi al trasferimento del mutuo deciso dal mutuatario.
Guida alla surroga del mutuo, scopri come risparmiare
Cos’è il mutuo consolidamento debiti?
Il mutuo per il consolidamento debiti è una tipologia di mutuo che permette di sostituire il vecchio mutuo e includere nel nuovo prestito tutti i finanziamenti in corso con la finalità di ridurre il carico mensile pagando una rata più leggera ad un solo istituto bancario.
Scopri di più sul Mutuo consolidamento debiti.