Spesso quando ci si reca in banca per chiedere una surroga del mutuo o una rinegoziazione, si scopre che il proprio mutuo è stato cartolarizzato.
Vediamo in breve cos’è la cartolarizzazione e scopriamo se è possibile chiedere la surroga o la rinegoziazione del proprio mutuo se è stato cartolarizzato.
Quando la banca che ha prestato dei soldi tramite un mutuo decide di voler rientrare della liquidità immobilizzata, può decidere di ricorrere alla cartolarizzazione, un’operazione finanziaria che permette all’istituto di incassare un corrispettivo economico, sotto forma di emissione e collocamento di titoli obbligazionari, vendendo il proprio credito ad una società finanziaria specializzata, con il vantaggio di riscuotere immediatamente liquidità senza dover aspettare la fine dell’ammortamento del mutuo, che talvolta può essere di decenni. Basti pensare ad esempio ai mutui concessi di durata trentennale.
La società finanziaria che acquista il credito dalla banca emette come garanzia dei titoli obbligazionari riferiti ai mutui stessi, trasformando i crediti in “carta”, da qui il termine cartolarizzazione.
Successivamente, la società vende sul mercato i titoli emessi con l’obiettivo di recuperare quanto pagato alla banca, traendo il proprio profitto.
Cartolarizzazione mutuo, cosa cambia per il mutuatario?
Partiamo dal presupposto che il mutuatario deve essere avvisato dell’avvenuta cessione del mutuo ad altra società.
Contrattualmente non cambia nulla. Il cliente continua a pagare le rate del prestito alla propria banca che, a sua volta, pagherà al nuovo creditore e le precedenti condizioni commerciali del mutuo rimangono invariate.
Mutuo cartolarizzato, si può fare la surroga e la rinegoziazione?
Nel nostro Gruppo Facebook abbiamo ricevuto questa domanda:
“È possibile chiedere la rinegoziazione o la surroga per i mutui cartolarizzati?”
Sì, è possibile chiedere la rinegoziazione o la surroga anche quando il mutuo è stato cartolarizzato.
I tempi dell’istruttoria potrebbero allungarsi perché oltre alla banca, con cui continueremo ad interfacciarci, dovremo attendere la definitiva autorizzazione da parte della società finanziaria neo-proprietaria del credito.
Ma in ogni caso, l’operazione è fattibile, sempre che la società finanziaria, nel caso della rinegoziazione, abbia intenzione e interesse ad accordarci migliori condizioni.
Nel caso della surroga, l’operazione appare più semplice in quanto è tutelata da una convenzione sottoscritta nel 2007 tra l’Abi e il Consiglio del Notariato, secondo cui, facendo riferimento alla legge 130/1999, si specifica che la cartolarizzazione di un mutuo non deve essere un ostacolo alla surroga.
In ogni caso, uno dei principi fondamentali della legge sulla portabilità, conosciuta anche come Legge Bersani, è che la vecchia banca (o chi per essa) non si può opporre alla surrogazione del mutuo.
Approfondimento: Guida sulla surroga.