Hai sottoscritto il mutuo della tua attuale abitazione qualche anno fa e ti sei accorto che stai pagando una rata molto più alta rispetto ai tassi attuali? O forse hai scelto un tasso fisso nel pieno degli anni della crisi, tra il 2008 e il 2011 in cui l’Eurirs, il tasso di riferimento dei mutui fissi, era a livelli molto alti e una volta firmato il contratto non hai più pensato di sostituirlo.
Non sei il solo, succede a molti mutuatari che ancora non sanno che potrebbero risparmiare una notevole somma di denaro se cambiassero il loro mutuo.
Come rottamare il vecchio mutuo e sostituirlo con uno più vantaggioso
È possibile cambiare mutuo seguendo principalmente due strade più o meno convenienti, in base alle esigenze di ciascun mutuatario. Ognuna delle seguenti possibilità offre i suoi vantaggi e svantaggi.
Rinegoziazione del mutuo
Ne abbiamo già in un altro articolo, ma ribadiamo il concetto. La rinegoziazione del mutuo è la soluzione più rapida e meno costosa, non solo perché non ha costi, ma anche per il tempo e la fatica che potrai risparmiare.
Per rinegoziare il mutuo con la tua banca, per prima cosa devi fissare un appuntamento con il responsabile mutui o il direttore della filiale che ha stipulato il contratto di mutuo. Il giorno dell’appuntamento potresti già arrivare con la miglior proposta di surroga di un altro istituto, in modo da mostrare subito le tue reali intenzioni di voler risparmiare già dal mese successivo. A questo punto attendi una controproposta da parte della tua banca.
Ricorda i tuoi punti di forza.
Prima di tutto hai sempre pagato regolarmente le rate del mutuo e la banca non vorrà perdere un cliente affidabile e puntuale come te.
In secondo luogo, potrebbe essere che in questi anni hai avuto un aumento dello stipendio o della tua attività imprenditoriale e “ti meriti” un miglioramento delle condizioni di mutuo.
Infine, un’altra arma a tua favore potrebbe essere il valore dell’immobile che è aumentato, non perché le case siano salite di prezzo negli ultimi anni (anzi), ma per il fatto che potresti aver ristrutturato l’immobile e trasformato certi lavori in un valore commerciale più alto. O comunque, anche in caso di stabilità dei prezzi delle case, in questi anni il tuo debito con la banca si è abbassato e questo ha ridotto il Loan to value, ovvero l’importo di mutuo rispetto al valore dell’immobile che qualche anno fa per esempio era all’80% e oggi sotto al 70 o addirittura al 60%. E più basso è l’Ltv, migliori saranno le proposte della banca.
Approfondimento: I vantaggi della rinegoziazione mutuo
Surroga del mutuo
La surroga è un’altra soluzione valida per risparmiare sulla rata del tuo vecchio mutuo. Abbiamo accennato prima al fatto di richiedere più preventivi di mutuo per avere un confronto tra i vari tassi proposti da più istituti di credito.
Bene, a questo punto, se l’appuntamento con il direttore della banca non ha avuto esiti positivi per la rinegoziazione, quei preventivi potrebbero tornarti utili.
Il trasferimento del mutuo è regolato dalla legge sulla portabilità, conosciuta come Decreto Bersani e permette di trasferire il mutuo in corso da una banca ad un’altra senza far pagare alcuna spesa al mutuatario.
Avrai capito che la nuova banca sta investendo su di te. È disposta a pagare le spese di perizia, del notaio e altri costi per averti come cliente.
Ricordati che per questo motivo deciderà di prendere il tuo mutuo solo se vale la pena. Uno dei motivi per cui alla banca non conviene surrogare, oltre al rischio di mancato pagamento delle rate, si verifica quando l’importo residuo del mutuo è troppo basso. Questo limite per molti istituti è fissato in 80.000 euro, limite al di sotto del quale alla banca non conviene accettare una surroga in quanto gli interessi da recuperare sarebbero troppo bassi per garantirsi un guadagno.
Approfondimento: Guida alla surroga del mutuo.