È utile sapere che i beni che provengono da donazione possono essere soggetti ad un’azione di revoca da parte di eventuali eredi a cui sono stati sottratti i diritti di quota legittima. In caso di impugnazione, chi ha comprato un immobile donato può perdere la titolarità della proprietà e può dunque essere obbligato a restituire il bene agli eredi legittimi. Un rischio da prendere in considerazione quando si pensa di optare per la donazione di un immobile, soprattutto nell’ottica di una futura vendita del bene.
Infatti, nel caso di vendita con mutuo ipotecario, anche la banca che concederà il prestito correrà un rischio, ovvero quello di vedersi invalidare l’iscrizione dell’ipoteca.
Per questo motivo, generalmente, gli istituti di credito valutano con molta attenzione di finanziare un immobile che abbia avuto passaggi di proprietà tramite atto di donazione negli ultimi 20 anni.
La prima legge di riferimento sulla donazione era risalente al 1942, in base alla quale, trascorsi 10 anni dal decesso del donante non era più possibile avvalersi del diritto di impugnare la donazione.
Nel 2005 la normativa ha subito una netta modifica, spostando agli attuali 20 anni il termine ultimo del decadimento dei diritti degli eventuali eredi. In questo modo è stata però penalizzata la compravendita degli immobili, motivo per cui da più parti è stata auspicata una rivisitazione dell’attuale normativa.
In quali casi è possibile avere un mutuo su un immobile derivante da donazione?
È bene distinguere il caso in cui il donatario sia in vita o deceduto. Se il donante è defunto, la banca può procedere con la concessione del mutuo senza rischi se il decesso è avvenuto da oltre 20 anni in quanto il diritto degli eredi di procedere alla richiesta di revoca della donazione è prescritto.
Se invece il donatario è ancora in vita, l’istituto di credito può richiedere che chi ha donato subentri nel contratto di mutuo come terzo datore di ipoteca. In questo caso l’acquirente, nonché cliente della banca che sottoscrive il mutuo per l’acquisto dell’immobile, viene tutelato dal fatto che un’eventuale azione legale da parte degli eredi non sia conveniente dal punto di vista economico.
Mutuo con donazione: polizze assicurative
Esistono polizze assicurative che coprono i rischi derivanti dall’acquisto e dal mutuo dei beni di provenienza donativa. L’assicurazione garantisce l’immobile donato e rimborsa l’acquirente e la banca in seguito ad eventuali azioni giudiziarie da parte di eredi legittimi, figli naturali di cui non si conosceva l’esistenza o nei casi di ingratitudine.
Prima di mettere nero su bianco sul contratto di compravendita è sempre consigliabile fare un’attenta analisi dei documenti di provenienza dell’immobile, soprattutto in presenza di una donazione.
Per una maggiore sicurezza è bene affidarsi a professionisti che siano in grado di consigliare la scelta migliore in ogni circostanza, a partire dal notaio, che sarà pronto a rispondere ad ogni domanda in merito ai rischi della donazione.
Inoltre, un Consulente del credito potrà individuare la soluzione finanziaria più vantaggiosa. Contatta un esperto di mutui della tua zona.