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Accollo mutuo

Che cos’è l’accollo del mutuo?

L’accollo è un contratto che permette all’acquirente di un immobile (accollante) di subentrare nel mutuo acceso precedentemente dal venditore (accollato), continuando a pagare le rate residue previste dal piano di ammortamento all’istituto bancario (accollatario).

In quali situazioni può verificarsi la possibilità dell’accollo del mutuo?

La situazione più tipica si presenta quando un’impresa costruttrice ha sottoscritto un mutuo per la realizzazione dell’immobile e concede all’acquirente la possibilità di accollarsi il debito proseguendo il piano di pagamento con la banca.

Come funziona l’accollo?

Per ricorrere all’accollo del mutuo è necessaria la presenza di tre soggetti: il venditore/titolare di un mutuo ipotecario, l’acquirente, disposto a prendersi la responsabilità di pagare il debito residuo e l’istituto di credito, che dovrà decidere se accettare che un nuovo mutuatario sostituisca il vecchio debitore.

Vantaggi dell’accollo di mutuo

Il principale vantaggio dell’accollante è il costo minimo dell’operazione, che può variare da 100 a 200 euro, evitando così di dover sostenere le spese notarili. L’acquirente non dovrà sottoscrivere alcun atto di mutuo dal notaio (spesa media risparmiata: 1500-2000 euro).

Un altro importante vantaggio per chi compra è legato alle condizioni bancarie precedentemente ottenute dal venditore, soprattutto quando si tratta di un costruttore conosciuto dall’istituto e con una storia creditizia positiva.

Inoltre, si subentrerà senza dover sostenere i costi di una nuova istruttoria bancaria in quanto sono stati già pagati in precedenza e spesso si tratta di un ulteriore notevole risparmio, soprattutto quando le spese bancarie ammontano all’1% dell’importo erogato.

Svantaggi dell’accollo

Lo svantaggio potrebbe essere del venditore, in quanto se non espressamente previsto dal contratto di mutuo sottoscritto con la banca, l’accollo non libera del tutto il venditore dall’obbligo di pagamento delle rate future in caso di insolvenza dell’accollante. I due debitori, infatti, risultano obbligati in solido e la banca potrebbe rivalersi anche sul venditore. In certi casi, se il mutuatario subentrante ha una buona capacità di reddito e presenta le garanzie dalla banca, l’istituto di credito può decidere di sollevare da ogni responsabilità il cedente. A tal proposito esistono due diversi tipi di accollo mutuo:

- Accollo cumulativo: l’accollato resta comunque obbligato in solido con il subentrante. Di conseguenza, se il nuovo debitore non dovesse far fronte al rimborso del debito, la banca potrebbe rivalersi sul primo debitore (il venditore).

- Accollo liberatorio: l’accollato (venditore) viene svincolato dalla banca da qualsiasi obbligo e il debito così come tutti gli altri oneri sono interamente trasferiti all’accollante (acquirente).

Accollo mutuo, conviene?

Per valutare la convenienza dell’accollo è importante confrontare le attuali condizioni di mercato con le condizioni a cui è stato concesso in origine il mutuo e capire se sia davvero così conveniente mantenerlo in vita oppure se sia meglio stipulare un nuovo mutuo. Potrebbe essere stato sottoscritto in un periodo in cui gli spread bancari e le altre condizioni erano più convenienti di oggi, ma allo stesso tempo potrebbero essere stati sottoscritti vincoli per niente vantaggiosi se confrontati con gli attuali parametri di mercato. Pertanto, valuta con attenzione se l’accollo sia più conveniente rispetto alla stipula di un nuovo mutuo.

In ogni caso è sempre utile conoscere nei dettagli tutte le caratteristiche del mutuo e chiedere un incontro con il responsabile mutui della filiale della banca o chiedere una consulenza esterna di un professionista prima di firmare qualsiasi tipo di contratto.

Accertati di non contrarre un debito più alto di quello che pensavi

C’è un rischio a cui sarebbe bene fare attenzione: nel caso in cui l’attuale mutuatario fosse il costruttore dell’immobile, nel caso (frequente) che avesse realizzato più unità immobiliari nello stesso complesso residenziale, è necessario verificare che si sia provveduto al frazionamento delle varie abitazioni e di conseguenza il mutuo originario sia stato diviso per la quota relativa alla singola abitazione.

Questa verifica è di fondamentale importanza per non trovarsi nella situazione di dover pagare il mutuo di altre abitazioni costruite. A volte sembra un vantaggio risparmiare sul notaio, ma poi ci si dimentica di affidarsi ad un professionista serio che ci tuteli.

Se vuoi essere sicuro che stai facendo la cosa giusta, che si tratti di accollo, surroga o nuovo mutuo, chiedi senza impegno una consulenza ai nostri esperti.

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